CB advies & projecten (2006 tot heden)
CB advies & projecten is een éénmanszaak. Voor grotere opdrachten wordt samengewerkt met diverse collega’s zoals Buys Culturele Profielen, Van Bergen Ondernemerszaken, BJK architecten te Rotterdam en anderen.
Usus (2002-2006)
Usus is opgezet als netwerkorganisatie van vijf woningcorporaties, twee grote zorginstellingen en een zorgverzekeraar die optraden als aandeelhouder. Usus was gericht op het opzetten van innovatieve projecten als cross-overs tussen de verschillende aandeelhouders. Met medewerkers van de verschillende aandeelhouders.
De doelstelling van de aandeelhouders was in de praktijk – met innovatieve projecten – aan te tonen dat het mogelijk was om zelfstandig wonen centraal te stellen en zorg daarom heen te organiseren als tegenhanger van de traditionele intramurale – niet zelfstandige – projecten.
Naast projecten organiseerde Usus een debat over dit onderwerp. Felix Rottenberg als voorzitter en een beperkte groep spraakmakers vanuit zorginstellingen, corporaties, gemeenten, consumenten en de DG’s van VROM en VWS aan tafel in Pulchri, Den Haag. De conclusie na drie uur debatteren was dat in principe alle partijen dat concept wel wilden, maar dat als je iets aan de praktijk wilt veranderen je met visionaire doeners gewoon projecten moet starten en niet moet wachten tot de lichten van de formele regelgeving op groen staan.
Na drie à vier jaar was het vuur opgebrand. De zorgverzekering moest ingevoerd, de bezuinigingen op de thuiszorg kwamen hard aan en partijen waren druk met fusies die zij als antwoord zagen op de komende bedreigingen.
Portaal (1992-2002)
In de periode dat ik directeur-bestuurder was van Portaal en haar rechtsvoorganger Woningstichting Nijmegen heb ik mij – naast het leidinggeven aan de organisatie – inhoudelijk en specifiek beziggehouden met vier initiatieven die tot ingrijpende projecten hebben geleid.
GEM Waalsprong. Initiatief tot participatie van Woningstichting Nijmegen in de vinex-locatie Waalsprong. De gemeente had in de ontwikkelingscombinatie aanvankelijk geen plek voor de woningcorporaties ingeruimd. Woningstichting Nijmegen wilde door concrete participatie mede greep te hebben op de woningbouwprogrammering en de ruimtelijke ontwikkeling en kwaliteit van het woongebied. In 1996 is de GEM Waalsprong formeel opgericht met Woningstichting Nijmegen als één van de aandeelhouders.
Vraaggestuurde woonruimteverdeling. Tot 1997 was de woonruimteverdeling in Nijmegen nog traditioneel een zaak die geheel door de gemeente gestuurd werd met woonvergunningen. Waar Delft in 1995 erin geslaagd was om een marktgericht verdelingsbeleid te organiseren lukt dat in Nijmegen in 1997. Dan wordt het advertentiesysteem ‘Entree’ gepresenteerd. Veel tijd is gaan zitten in het realiseren van de ambitie om het systeem niet alleen in Nijmegen, maar ook in de regio geaccepteerd te krijgen.
Erfpacht en herstructurering. Van de 35.000 corporatiewoningen in Nijmegen stonden er nog in 1999 nog 7.000 op erfpacht. Voor de vrijheid van corporaties om te kunnen herontwikkelen was dat lastig. In de jaren daarvoor had Woningstichting Nijmegen haar herstructureringopgave voor de komende decennia geïnventariseerd en was duidelijk wat de consequenties van de erfpacht waren. Met de gemeente is het de corporaties gelukt om in combinatie met afspraken over de herstructurering de gronden te kopen voor een landelijk gezien zeer acceptabel bedrag terwijl de opbrengst ook nog in een fonds kwam dat ingezet kon worden bij de herstructurering.
Fusies. Als directeur van Woningstichting Nijmegen heb ik eerst met de AWBA te Arnhem – leidend tot Portaal – een fusie geëntameerd. Portaal wilde daarmee gelijke tred houden met de zich verder ontwikkelende stadsregio Arnhem-Nijmegen. Later (2000) volgde de overname van de technisch failliete Woningbouwvereniging Leiden. Nog weer later fuseerde Portaal met de Genuagroep in Utrecht. Terugkijkend zijn alle mogelijke argumenten voor die fusies aan de orde geweest: regionale samenwerking, verevening tussen corporaties onderling, invloed op rijksbeleid, sterkere onderhandelingspositie naar externe partijen. De crux is toch de vraag hoe je de lokale binding primair kan stellen in een groter concern. Die vraag heeft Portaal later een boel hoofdbrekens bezorgd en dat kan ik mij voor een deel aantrekken.
Stadsvernieuwing Shanghai (1986-1994)
In 1986 vroeg Shanghai aan haar ‘twin city’ Rotterdam om expertise op het gebied van stadsvernieuwing. Tot dat moment hadden de twee steden vooral uitwisseling van expertise op het gebied van havens en infrastructuur zoals de aanleg van de metro met caissons.
In de jaren ’70 zocht Shanghai de oplossing van het huisvestingsprobleem in het bouwen van satellietsteden. Te vergelijken met de suburbanisatie in Nederland met steden als Zoetermeer, Purmerend en Nieuwegein. De gemeente Shanghai wilde nu de stad zelf aanpakken. Ik heb het geluk gehad om tot in 1994, eerst vanuit Rotterdam en later vanuit Nijmegen, bij dit project betrokken te zijn geweest.
Het project heeft naast allerhande adviezen – stedenbouw, huurbeleid, eigendomontwikkeling, financiering etc. – geleid tot een pilotproject. In dat project zijn plm. 80 woningen – met architect Hulshof uit Delft – in het centrum van Shanghai op hoog niveau gerenoveerd. Bij de oplevering in 1994 konden wij niet vermoeden dat het project in 2006 gesloopt zou worden om plaats te maken voor hoogbouw. Dat is nu het centrale thema voor de huisvesting in Shanghai en ik volg ademloos die ontwikkelingen door met regelmaat mijn toenmalige Chinese collega’s in Shanghai op te zoeken.
Gemeente Rotterdam (1976-1992)
Voor studenten Volkshuisvesting van de faculteit Bouwkunde van de TU Delft gold Rotterdam als het Mekka van de beroepspraktijk. Een gemeente die onder bezielende leiding van Wethouder Jan van der Ploeg maar liefst 25.000 krotten opkocht om deze te verbeteren of nieuw te bouwen was een unicum in Nederland. Eerst als lid van het Quality & Quantity team direct onder Van der Ploeg en later als medewerker van de dienst Volkshuisvesting heb ik gewerkt aan de problemen van het beheer en renovatie van die voorraad aangekochte krotten.
Wij ontwikkelden IGON als antwoord op het regelen van het tijdelijk beheer van het door de gemeente aangekocht bezit en de overdracht aan de woningcorporaties. Centraal in die regeling was het afkopen door de gemeente van het tijdelijk beheer in ruil voor een budget en zeggenschap van de corporaties in het planproces. In 1983 zijn de contracten tussen gemeente en corporaties gesloten, ondanks verzet van de toenmalige koepels van woningcorporaties (NWR en NCIV) die vonden dat de corporaties teveel aan de leiband van de gemeente liepen.
Omdat sloop en nieuwbouw te weinig tempo maakte was renovatie een noodzakelijk extra route om kwalitatief goede huisvesting te bieden. Medio jaren ’70 ontwikkelden wij met het Q&Q team de zogenaamde ‘hoog niveau renovatie’. Die aanpak paste echter niet in de Haagse regelgeving. We ontwikkelden daarom een systeem als toets voor de financiële haalbaarheid van plannen. Dat systeem is uitgebreid met VROM doorgesproken met als resultaat dat zij de toets aan de gemeente overlieten. Dat hebben we in 1984 om kunnen zetten in een systeem van budgetafspraken met VROM, waarbinnen de gemeente maximale beleidsvrijheid kreeg in het besteden van het budget.